Pertanyaan di atas sering sekali sekali ditanyakan kepada saya dimana kebanyakan mereka ingin mengkonversi rumah mereka menjadi suatu rumah makan yang mempunyai izin atau juga mereka yang ingin menyewakan rumah mereka untuk disewakan oleh pihak lain menjadi suatu restoran yang berizin. Terkait dengan dengan itu yang menjadi permasalahan utamanya, apakah perubahan penggunaan rumah menjadi restoran akan bermasalah dengan IMB, Izin Prinsip, Izin Lokasi dan Izin Pemanfaatan Ruang. Tentunya karena ada perubahan tersebut, pemilik harus mengajukan perizinan yang baru, jika mereka memakai perizinan yang lama tanpa mengindahkan perubahan peruntukkan lahan / izin pemanfaatan ruang dari Rumah menjadi Restoran, maka akan menerima konsekuensi yang sangat berat tentunya sehubungan dengan pemanfaatan hak atas tanah dengan hak milik, HGB dan lain sebagainya.

Untuk permasalahan mengenai HGB, ada dapat membaca postingan saya sebelumnya mengenai Dapatkah HGB di Atas Tanah Negara Di Sewakan Kepada Pihak Lain?.

Rata-rata mereka yang akan mengkonversi rumah menjadi restauran yang berizin (bukan warteg ya) belum melakukan kajian aspek legal yang jelas atas lokasi proyek atau rencana sehubungan dengan pemanfaatan ruang yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota setempat.

Bahkan rata-rata dokumen studi kelayakan yang telah dibuat mereka tertulis bahwa “rencana pembangunan pada sebidang aset bangunan dibuat berdasarkan aspek hukum pengelolaan lahan sehingga dapat menunjukkan hasil yang layak untuk dilaksanakan”, akan tetapi jika ditelusuri lebih lanjut dalam Perda setempat mengenai RTRW, lokasi rencana pembangunan merupakan Kawasan yang dikembangkan untuk peruntukkan lainnya misalnya untuk pemukiman penduduk atau perumahan, atau bisa juga lokasi tersebut untuk perkantoran.

Lebih lanjut, pada dasarnya setiap lokasi di suatu wilayah diperuntukan sebagai lokasi rencana pembangunan yang dipusatkan untuk berbagai peruntukkan seperti pemukiman, kawasan wisata termasuk restoran, Kawasan Peruntukan Jasa Dan Perdagangan seperti pertokoan dan supermarket, juga diperuntukkan Pusat pelayanan kota yang fungsinya terdiri pusat pelayanan pemerintahan kota, pendidikan dan olahraga, perdagangan dan jasa, pusat pelayanan transportasi, pusat pelayanan kesehatan, pusat keamanan dan keselamatan serta pusat sejarah dan kebudayaan.

Sehingga setiap peruntukkan ruang dan zonasi sudah ditentukan, Akan tetapi perlu di sadari karena peraturan RTRW ini “terlambat” dibentuk di seluruh Indonesia, kebanyakan tata ruang dan zonasi sudah “hancur” dan tumpang tindih, misalnya ada restoran di pemukiman penduduk atau terdapat perumahan di zonasi perkantoran pemerintah.

SANKSI DAN KONSEKUENSI KETIDAKSESUAIAN ZONASI

Dengan asumsi bahwa rencana pembangunan akan mengajukan perolehan IMB yang baru, maka perizinan pemanfaatan ruang akan berubah dari rumah/kantor menjadi pemanfaatan ruang peruntukkan pariwisata berupa restoran yang memerlukan perizinan sehubungan dengan pendirian suatu badan usaha dengan kegiatan usaha restoran. Sehingga, perubahan tersebut tentunya memerlukan izin pemanfaatan ruang yang baru yang dibutuhkan mengajukan perizinan lainnya.

Sehubungan dengan hal itu, pelanggaran atas ketentuan tata ruang wilayah kota ini akan berdampak pada terhambatnya kelancaran proses perolehan jenis perizinan terkait pemanfaatan ruang yang ada di wilayah tersebut terdiri atas Izin prinsip, Izin lokasi, Izin penggunaan pemanfaatan tanah dan Izin mendirikan bangunan.

Selain itu, terdapat pula sanksi bagi pelanggar pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana struktur ruang dan pola ruang atau dalam hal pemanfaatan ruang tidak sesuai dengan izin pemanfaatan ruang yang diterbitkan berdasarkan RTRW Kota. Sanksi tersebut dapat berupa mulai dari penutupan lokasi, pencabutan izin, pembatalan izin pembongkaran bangunan dan denda administratif.