Penggunaan Perjanjian Jual Beli (PPJB) Dalam Inbreng Kekayaan Yayasan

Pengertian Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB adalah perjanjian antara calon pembeli dan calon penjual obyek tanah dan bangunan yang dibuat yang dibuat sebelum ditandatanganinya Akta Jual Beli (AJB). Karena obyek tanah dan bangunan termasuk dalam benda tidak bergerak (benda tetap) yang pengalihannya (jual beli) harus dibuat dengan akta Notaris/PPAT dalam bentuk Akta Jual Beli (AJB), maka sebelum dibuatnya AJB biasanya perlu dilakukan serangkaian persiapan. Bagi pemilik tanah perorangan, misalnya, calon pembeli biasanya perlu melakukan pengecekan tanah ke kantor pertanahan, sementara calon penjual perlu meminta uang muka sebagai tanda keseriusan. Bagi perusahaan developer, misalnya, PPJB biasanya digunakan untuk memperoleh dana awal (uang muka) dari konsumen untuk memperlancar pembangunan rumah/apartemen.

Dalam rangka pemeriksaan ke kantor pertanahan dan pembayaran uang muka tersebut, atau untuk memperlancar dana pembangunan bagi perusahaan developer, maka diperlukan adanya PPJB sebagai ikatan awal keseriusan para pihak untuk bertransaksi. Dalam ikatan awal tersebut biasanya calon pembeli telah melakukan pembayaran awal (uang muka), sehingga jika calon pembeli tersebut membatalkan transaksi maka ia akan kehilangan uang mukanya. Dalam hal demikian, PPJB mengikat para pihak untuk sama-sama serius melakukan transaksi jual beli tanah dan bangunan hingga ditandatanganinya AJB dan pelunasan.

a.        Jual Beli Tanah yang Merupakan Kekayaan Yayasan

Seperti yang diketahui bahwa bahwa pada dasarnya pengalihan yang berstatus HGB dapat dilakukan dalam berbagai cara, yaitu meliputi:

1)      Jual beli;

2)      tukar menukar;

3)      penyertaan dalam modal;

4)      hibah;

5)      pewarisan.

Dalam hal pengalihan tanah yayasan yang berstatus HGB maka harus dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun tetap tunduk pada ketentuan yang terdapat dalam UU No.16/2001 yaitu

1)      Nilai tanah HGB yayasan yang dijadikan penyertaan dalam modal dalam perusahaan tersebut tidak melebihi 25% dari seluruh nilai kekayaan yayasan. Adapun penilaian terhadap Tanah yang berstatus HGB tersebut ditentukan berdasarkan nilai wajar yang ditetapkan sesuai dengan harga pasar atau oleh ahli yang tidak terafiliasi dengan Perseroan.

2)      Mendapatkan persetujuan dari Pembina Yayasan.

3)      Jika Tanah yang berstatus HGB tersebut didapatkan dari Hak Milik maka dibutuhkan Persetujuan tertulis dari pemegang Hak Atas Tanah yang bersangkutan.

Meskipun begitu UU No.16/2001 hanya memperbolehkan pengalihan atas kekayaan Yayasan melalui penyertaan sebagaimana yang tercantum dalam Pasal 7 ayat (2) yang berbunyi bahwa Yayasan dapat melakukan penyertaan dalam berbagai bentuk usaha yang bersifat prospektif dengan ketentuan seluruh penyertaan tersebut paling banyak 25 % (dua puluh lima persen) dari seluruh nilai kekayaan Yayasan. Sehingga peralihan tanah yayasan menurut UU No.16/2001 tidak diperbolehkan.

Namun Keabsahan Jual beli tanah yayasan masih dinilai kontroversi yang diakibatkan ketidakjelasan UU No.16/2001 mengenai yayasan mengaturnya. Pada dasarnya UU No.16/2001 Tidak mengatur larangan peralihan kekayaan yayasan berupa tanah melalui jual beli.  Dijelaskan dalam Pasal 37 ayat (1) huruf b bahwa Pengurus dapat mengalihkan kekayaan Yayasan dengan persetujuan Pembina. Kata pengalihan di sini tidak dibatasi apakah termasuk melalui jual beli akan tetapi UU No.16/2001 hanya mengatur mengenai peralihan melalui Penyertaan sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 7 ayat (1). Meskipun dalam prakteknya Jual beli tanah yayasan ini tidak diperbolehkan karena filosofi yang termaktub dalam UU No.16/2001 bahwa segala kekayaan yayasan itu adalah bermaksud dan bertujuan sosial sehingga kepemilikannya adalah milik rakyat. Penjelasan mengenai kepemilikan harta kekayaan yayasan ini dibuktikan dalam Pasal 5 yang berbunyi:

Kekayaan Yayasan baik berupa uang, barang, maupun kekayaan lain yang diperoleh Yayasan berdasarkan Undang-undang ini, dilarang dialihkan atau dibagikan secara langsung atau tidak langsung kepada Pembina, Pengurus, Pengawas, karyawan, atau pihak lain yang mempunyai kepentingan terhadap Yayasan.

Berdasarkan bunyi Pasal tersebut diketahui bahwa kekayaan Yayasan itu bukanlah milik Pembina, Pengurus, Pengawasan, Karyawan atau Pihak Lain yang mempunyai kepentingan terhadap Yayasan. Sehingga jelaslah bahwa pihak-pihak tersebut tidak berhak menjual belikan Kekayaan yayasan yang dalam hal termasuk tanah.

b.   Kedudukan PPJB dalam Peralihan Hak Atas Tanah

PPJB merupakan ikatan awal antara penjual dan pembeli tanah yang bersifat dibawah tangan (akta non otentik). Akta non otentik berarti akta yang dibuat hanya oleh para pihak (calon penjual dan pembeli) dan tidak melibatkan notaris/PPAT. Karena sifatnya non otentik, hal itu menyebabkan PPJB tersebut tidak mengikat tanah sebagai obyek perjanjiannya (tidak menyebabkan beralihnya kepemilikan tanah dari penjual ke pembeli).

PPJB umumnya mengatur bahwa penjual akan menjual tanahnya kepada pembeli, namun hal tersebut belum dapat dilakukan karena ada sebab tertentu, misalnya tanahnya masih dalam jaminan bank, atau masih diperlukan syarat lain untuk dilakukannya penyerahan. Dalam transaksi jual beli tanah, calon penjual dan pembeli tidak diwajibkan membuat PPJB.

Pelaksanaan Jual Beli tanah setelah ditandantangaininya PPJB harus dituangkan dalam Akta Jual Beli (“AJB”). AJB merupakan akta otentik yang dibuat oleh Notaris/PPAT dan merupakan syarat dalam jual beli tanah. Dengan dibuatnya AJB oleh Notaris/PPAT, maka tanah sebagai obyek jual beli telah dapat dialihkan (balik nama) dari penjual kepada pembeli.

Manfaat dibuatnya PPJB adalah salah satunya sebagai wadah awal kesepakatan jual beli, Dalam PPJB biasanya diatur tentang syarat-syarat tertentu yang harus dipenuhi oleh para pihak agar dapat dilakukannya AJB. Dengan demikian maka PPJB merupakan ikatan awal yang bersifat dibawah tangan untuk dapat dilakukannya AJB yang bersifat otentik

c.    Peralihan Kekayaan Yayasan Berdasarkan UU No.16/2001 Tentang Yayasan

Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya yaitu bahwa Pasal 37 ayat (1) huruf b bahwa Pengurus dapat mengalihkan kekayaan Yayasan dengan persetujuan Pembina. Selanjutnya dijelaskan mengenai peralihan kekayaan yayasan dalam Pasal 7 ayat (2) UU No.16/2001 yang berbunyi bahwa Yayasan dapat melakukan penyertaan dalam berbagai bentuk usaha yang bersifat prospektif dengan ketentuan seluruh penyertaan tersebut paling banyak 25 % (dua puluh lima persen) dari seluruh nilai kekayaan Yayasan.

Dari bunyi Pasal 7 ayat (2) UU No.16/2001 diketahui bahwa Peralihan Kekayaan Yayasan hanya diperbolehkan melalui penyertaan dalam suatu Badan Usaha. Sehingga Peralihan melalui jual beli di sini tidak diperbolehkan.

Untuk proses peralihan Kekayaan Yayasan berupa tanah berstatus HGB dengan penyertaan/pemasukan modal ke Perusahaan , Pendaftarannya dibuat dengan Akta Pemasukan Ke Dalam Perusahaan. Keberadaan Akta Pemasukan dalam Perusahaan ini dapat diketahui dalam Pasal 95 ayat (1) Perka No.3/1997 yang berbunyi:

Akta tanah yang dibuat oleh PPAT untuk dijadikan dasar pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah adalah:

  1. Akta Jual Beli;
  2.  Akta Tukar Menukar;
  3. Akta Hibah;
  4. Akta Pemasukan Ke Dalam Perusahaan;
  5. Akta Pembagian Hak Bersama;
  6. Akta Pemberian Hak Tanggungan;
  7. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Milik.
  8.  Akta Pemberian Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik.

Sehingga tampak jelas bahwa untuk peralihan kekayaan yayasan harus didaftarkan melalui Akta Pemasukan Ke Dalam Perusahaan. Sebelum penuangan ke akta tersebut dalam prakteknya diadakan perjanjian Pengikatan Pemasukan Dalam Perusahaan. Kedudukan perjanjian ini sebenarnya sama dengan PPJB yaitu bersifat dibawah tangan (akta non otentik) dan tidak menyebabkan beralihnya hak atas tanah tersebut. Dengan demikian maka Perjanjian Pengikatan Pemasukan Dalam Perusahaan merupakan ikatan awal yang bersifat dibawah tangan untuk dapat dibentuknya Akta Pemasukan ke Dalam Perusahaan yang bersifat otentik.

d.   Kesimpulan

Sehingga berdasarkan Kesimpulan di atas diketahui bahwa pada dasarnya Penggunaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dalam peralihan hak atas tanah hanya untuk peralihan dengan cara Jual Beli. Sedangkan untuk peralihan dalam bentuk penyertaan modal  atau pemasukan atau Inbreng harus dilakukan dengan Perjanjian Pengikatan Pemasukan dalam Perseroan Terbatas yang mana akhirnya nanti akan di daftarkan dalam Bentuk Akta Pemasukan Perseroan Terbatas oleh PPAT.

About the Author

Seorang Lawyer dan Auditor yang menguasai ilmu khusus seperti Tindak Pidana Korupsi, Penyelesaian Sengketa Pemilihan Kepala Daerah, Pengadaan Barang dan Jasa Pemerintah dan Hibah Daerah /Bantuan Sosial

Author Archive Page

Comments

Leave a Reply