Apakah Dimungkinkan Surat Tanah Dibuat Di Bawah Tangan?

Selamat Siang Pak Rusidi Gultom, Saya mau bertanya Apakah Dimungkinkan Surat Tanah Dibuat Di Bawah Tangan?  monon bantuan penjelasannya. Terima kasih.

Suparna – Klaten

Jawaban:

Pertama-tama yang harus diketahui terlebih dahulu apakah pengertian akta dibawah tangan, yaitu akta yang dibuat serta ditanda tangani oleh para pihak yang bersepakat dalam perikatan atau antara para pihak yang berkepentingan saja. Pengertian dari akta di bawah tangan ini dapat diketahui dari beberapa perundang-undangan sebagai berikut :

  • Pasal 101 ayat b Undang-Undang No. 5 Tahun 1986 Tentang Peradilan Tata Usaha Negara, menyatakan bahwa akta di bawah tangan, yaitu surat yang dibuat dan ditandatangani oleh pihak-pihak yang bersangkutan dengan maksud untuk dipergunakan sebagai alat bukti tentang peristiwa atau peristiwa hukum yang tercantum di dalamnya;
  • Pasal 1874 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, menyatakan bahwa yang dianggap sebagai tulisan di bawah tangan adalah akta yang ditandatangani di bawah tangan, surat, daftar, surat urusan rumah tangga dan tulisan-tulisan yang lain yang dibuat tanpa perantaraan seorang pejabat umum.

Pengertian yang yang diberikan oleh Pasal 1874 KUHPerdata dirasakan lebih cocok untuk mewakili pengertian Akta dibawah tangan ini yang dimana akta dibawah tangan itu mempunyai arti Tulisan-tulisan yang dibuat tanpa perantaraan seorang pejabat umum. Pejabat Umum disini dapat berupa Notaris, Kantor Badan Pertanahan Nasional maupun Pejabat Pemerintah/Camat (Pasal 5 huruf a PP No.37 Tahun 1998 dan Pasal 7 PP.Nomor 37 Tahun 1998)

Selanjutnya harus ditentukan terlebih dahulu apa yang dimaksud dengan Surat Tanah. Jika yang dimaksud disini adalah Sertifikat Tanah, maka Jawabannya adalah tidak bisa, karena pihak yang berwenang menerbitkannya adalah Kantor Pertanahan. Disamping itu Kantor Pertanahan juga mempunyai format tersendiri dalam penerbitan Sertifikat Tanah tersebut.

Sebaliknya Jika yang dimaksud disini adalah Surat-Surat Tanah yang diperlukan dalam rangka pelepasan Hak Atas Tanah seperti Surat Pernyataan Pelepasan Hak Atas Tanah (SPPHT) , Surat Ganti Rugi/Surat Jual Beli, dan Surat Keterangan Hak Atas Tanah. maka jawabanya bervariasi. Penjelasannya sebagai berikut:

1. Surat Pernyataan Pelepasan Hak Atas Tanah (SPPHT)

Pasal 131 ayat (2) Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PMNA/KBPN No. 3/1997”), permohonan pendaftaran hapusnya hak atas tanah tidak akan diterima, apabila tidak memenuhi syarat sebagai berikut:

(3) Pendaftaran hapusnya hak atas tanah dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang disebabkan oleh dilepaskannya hak tersebut oleh pemegangnya dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan berdasarkan permohonan dari pihak yang berkepentingan dengan melampirkan:

   1) akta notaris yang menyatakan bahwa pemegang yang bersangkutan melepaskan hak tersebut, atau

2) surat keterangan dari pemegang hak bahwa pemegang hak yang bersangkutan melepaskan hak tersebut yang dibuat di depan dan disaksikan oleh Camat letak tanah yang bersangkutan, atau

3) surat keterangan dari pemegang hak bahwa pemegang hak yang bersangkutan melepaskan hak tersebut yang dibuat di depan dan disaksikan oleh Kepala Kantor Pertanahan.

Sehingga dapat diketahui untuk Pembentukan SPPHT wajib dilakukan di depan pejabat yang berwenang dimana Pasal 131 PMNA/PKBPN No. 24 Tahun 1997 memberikan pilihan dapat berupa Pejabat Notaris, Camat, ataupun Kepala Kantor Pertanahan. Singkatnya SPPHT tidak dapat dibentuk dibawah tangan.

2. Surat Ganti Rugi/ Surat Jual Beli Tanah

Untuk mengetahui bisa atau tidaknya suatu Surat Ganti Rugi/Surat Jual beli dilakukan dibawah tangan maka perlu diketahui terlebih dahulu ketentuan yang menunjukan keabsahannya. Pasal 13 KEPMENAG 21 TAHUN 1994 yaitu “ Apabila diperlukan sebelum dilaksanakan penyerahan atau pelepasan hak atas tanah sebagaimana dimaksud ayat (1) dapat diadakan perjanjian kesediaan menyerahkan atau melepaskan hak atas tanah dengan menggunakan formulir sesuai Lampiran VI Keputusan ini sebagai contoh, yang berisi kesepakatan bahwa, dengan menerima ganti kerugian, pemegang hak bersedia:

  • menyerahkan tanah Hak Miliknya sehingga tanah tersebut jatuh pada Negara sebagaimana dimaksud Pasal 27 huruf a UUPA, atau
  • melepaskan Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakainya sehingga tanah tersebut menjadi tanah Negara, untuk kemudian diberikan kepada perusahaan dengan hak atas tanah yang sesuai dengan keperluan perusahaan tersebut untuk menjalankan usahanya.”

Adapun untuk mengetahui penjelasan lebih lanjut, ada baiknya harus diketahui hal-hal yang yang terdapat dalam Lampiran VI KEPMENAG 21 Tahun 1994 sesuai dengan anjuran Pasal 13 Peraturan tersebut, adapun hal-hal yang terdapat dalam Lampiran tersebut:

  1. Identitas para Pihak dan Pemberian Kuasanya (jika ada)
  2. Pernyataan si pemilik tanah akan kesediaanya menyerahkan hak atas tanahnya
  3. Pernyataan si pemberi ganti rugi bersedia memberi ganti rugi sesuai dengan kesepakatan;
  4. Pernyataan Jaminan kepemilikan dari sang Pemilik hak atas tanah
  5. Pernyataan tentang kuasa dan statusnya
  6. Pernyataan mengenai pemilihan kediaman hukum yang disepakati oleh kedua belah Pihak
  7. Tanggal dilakukannya penyerahan
  8. Tanda tangan baik dari sipemberi ganti rugi dan si pemilik hak atas tanah
  9. Saksi-saksi

Dari data yang dihimpun berdasarkan Format Dokumen Lampiran VI KEPMENAG 21 Tahun 1994, tidak ditemukan hal-hal yang mewajibkan Dokumen ini harus dilakukan di depan Pejabat yang berwenang (dalam hal ini Notaris, BPN ataupun Camat), sehingga kesimpulannya Surat Ganti Rugi ini dapat dilakukan di bawah tangan.

3. Surat Pengukuran (termasuk Berita Acara , Peta Lampiran )

Mengenai apakah Surat Pengukuran yang dalam Hal ini termasuk Berita Acara pengukuran dan Peta Lampiran dapat dibuat dibawah tangan maka jawabannya adalah tidak bisa. Hal ini sebagaimana ditentukan dalam Pasal 35 PMNA/PBPN No.3 Tahun 1997 “Untuk keperluan pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dibuat peta bidang atau bidang-bidang tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 31 dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.” Sehingga dapat dketahui bahwa untuk surat Pengukuran yang didalamnya termasuk Berita Acara Pengukuran dan Peta Lampiran tidak bisa dilakukan dibawah tangan.

4. Berita Acara Pemeriksaan Lapangan Penatapan Batas

Untuk Berita acara pemeriksaan lampangan Penetapan Batas, harus diketahui terlebih dahulu ketentuan yang mengatur wajib atau tidaknya dokumen tersebut dapat dilakukan dibawah tangan. hal tersebut dapat diketahui dalam Pasal 18 ayat 3 dan ayat 4 PP.24 Tahun 1997 yang berbunyi :

(3)Dalam menetapkan batas-batas bidang tanah Panitia Ajudikasi atau Kepala Kantor Pertanahan memperhatikan batas-batas bidang atau bidang-bidang tanah yang telah terdaftar dan surat ukur atau gambar situasi yang bersangkutan

(4) Persetujuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) dituangkan dalam suatu berita acara yang ditandatangani oleh mereka yang memberikan persetujuan.”

sehingga berdasarkan bunyi dari Pasal 18 ayat 3 dan 4 tersebut diketahui bahwa , dokumen ini tidak bisa dilakukan dibawah tangan.
5. Surat keterangan Kepemilikan Hak Atas Tanah

Adapun untuk dokumen mengenai legalitasnya dapat diketahui dari Pasal 60 ayat 3 dan ayat 4 PMNA 3 Tahun 1997. pertama-tama perlu diketahui terlebih dahulu isi dari Pasal tersebut.

Pasal 60

(3) Apabila bukti kepemilikan sebidang tanah sebagai-mana dimakud pada ayat (2) tidak lengkap atau tidak ada, pembuktian hak atas bidang tanah itu dapat dilakukan dengan bukti lain yang dilengkapi dengan pernyataan yang bersangkutan dan keterangan yang dapat dipercaya dari sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi dari lingkungan masyarakat setempat yang tidak mempunyai hubungan keluarga dengan yang bersangkutan sampai derajat kedua baik dalam kekerabatan vertikal maupun horizontal, yang menyatakan bahwa yang bersangkutan adalah benar pemilik bidang tanah tersebut.

(4) Untuk menilai kebenaran keterangan saksi-saksi atau keterangan yang bersangkutan, sebagaimana dimaksud pada ayat (3), Panitia Ajudikasi(dalam hal pendafatarn tanah sistematik dapat Berupa BPN) dapat :

  1. mencari keterangan tambahan dari masyarakat yang berada di sekitar bidang tanah tersebut yang dapat digunakan untuk memperkuat kesaksian atau keterangan mengenai pembuktian kepemilikan tanah tersebut;
  2. meminta keterangan tambahan dari masyarakat sebagaimana dimaksud pada huruf a yang diperkirakan dapat mengetahui riwayat kepemilikan bidang tanah tersebut dengan melihat usia dan lamanya bertempat tinggal pada daerah tersebut.
  3. melihat keadaan bidang tanah di lokasinya untuk mengetahui apakah yang bersangkutan secara fisik menguasai tanah tersebut atau digunakan pihak lain dengan seizin yang bersangkutan, dan selain itu dapat menilai bangunan dan tanaman yang ada di atas bidang tanah yang mungkin dapat digunakan sebagai petunjuk untuk pembuktian kepemilikan seseorang atas bidang tanah tersebut;

Dari kalimat yang dibold diatas dapat diketahui pada dasarnya untuk dokumen ini tidak bisa dilakukan dibawah tangan sebab ketentuan Pasal 60 ini mensyaratkan pembentukannya wajib diketahui oleh Panitia Ajudikasi (untuk Pendaftaran Tanah Sistematis) atau Kantor Badan Pertanahan Nasional (untuk Pendaftaran Tanah Sporadis).

6. Surat Pernyataan Pemilikan Hak Atas Tanah

Surat Penyataan Pemilikan Tanah pada dasarnya diterbitkan jika sang pemilik tanah tidak mempunyai alas hak yang dapat mendukung klaim atas hak atas tanahnya tersebut. Yang perlu diperhatikan adalah bahwa dokumen ini tidak dapat dikatakan sebagai alas hak melainkan sebatas Pembuktian Hak atas tanah dan kedudukannya tidak sama dengan Sertifikat. Legalitas dapat dilihat dalam Pasal 61 KEPMENAG No. 21 Tahun 1994. Berikut isinya:

 Pasal 61

1)      Dalam hal kepemilikan atas sebidang tanah tidak dapat dibuktikan dengan alat pembuktian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 60, maka penguasaan secara fisik atas bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh yang bersangkutan dan para pendahulu-pendahulunya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dapat digunakan sebagai dasar untuk pembukuan tanah tersebut sebagai milik yang bersangkutan.

2)      Kenyataan penguasaan secara fisik dan pembuktiannya sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dituangkan dalam bentuk surat pernyataan, yang bila diperlukan pihak yang bersangkutan dapat mengangkat sumpah di hadapan Satgas Pengumpul Data Yuridis tentang kebenaran dirinya sebagai yang menguasai tanah tersebut, dengan dilengkapi:

a)      keterangan dari sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang kesaksiannya dapat dipercaya, karena fungsinya sebagai tetua adat setempat dan/atau penduduk yang sudah lama bertempat tinggal di Desa/Kelurahan letak tanah yang bersangkutan dan tidak mempunyai hubungan keluarga dengan yang bersangkutan sampai derajat kedua baik dalam kekerabatan vertikal maupun horizontal.

b)      kesaksian dari Kepala Desa/Lurah selaku anggota Panitia Ajudikasi yang dituangkan dalam daftar isian 201;

3)      Surat pernyataan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) antara lain berisi :

a)      bahwa fisik tanahnya secara nyata dikuasai dan digunakan sendiri oleh pihak yang mengaku atau secara nyata tidak dikuasai tetapi digunakan pihak lain secara sewa atau bagi hasil, atau dengan bentuk hubungan perdata lainnya;

b)      bahwa tanahnya sedang/tidak dalam keadaan sengketa;

c)       bahwa apabila penandatangan memalsukan isi surat pernyataan, bersedia dituntut di muka Hakim secara pidana maupun perdata karena memberikan keterangan palsu.

4)      Selain surat pernyataan dan kesaksian sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan (3), untuk menilai kebenaran penguasaan fisik sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Panitia Ajudikasi dapat melihat keadaan bangunan atau tanaman yang terdapat di atas tanah tersebut maupun keadaan lainnya berupa kolam, kuburan keluarga, yang dapat dijadikan petunjuk kebenaran penguasaan fisik tersebut.

5)      Surat pernyataan, sumpah/janji beserta kesaksian sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan (4), dituangkan dalam dokumen tertulis sebagaimana tercantum dalam lampiran 11.

Berdasarkan ketentuan Pasal 61 ini diketahui bahwa pada dasarnya Surat Pernyataan Pemilikan Hak atas Tanah ini tidak bisa dilakukan dibawah tangan karena harus ada persetujuan oleh Badan Pertanahan Nasional/ Panitia Ajudikasi dalam penerbitannya.

Demikianlah penjelasan saya semoga bermanfaat. Terima Kasih

Dasar Hukum:

  1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
  2. Undang-Undang No. 5 Tahun 1986 sebagaimana telah diubah dalam Undang-Undang No.9 Tahun 2004 dan diubah kembali dengan Undang-Undang No.51 Tahun 2009 Tentang Peradilan Tata Usaha Negara;
  3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tana;
  4. Peraturan Pemerintah No.37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah;
  5. Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
  6. Keputusan Menteri Negara Agraria No.21 Tahun 1994 Tentang Tata Cara Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Dalam Rangka Penanaman Modal.

About the Author

Seorang Lawyer dan Auditor yang menguasai ilmu khusus seperti Tindak Pidana Korupsi, Penyelesaian Sengketa Pemilihan Kepala Daerah, Pengadaan Barang dan Jasa Pemerintah dan Hibah Daerah /Bantuan Sosial

Author Archive Page

Comments

Leave a Reply